“中国大妈”炒乱澳洲楼市?

中国人的确热衷在澳大利亚买房，不过多数谈不上“炒”

　　“中国大妈”当然不是指真的大妈，这个词已然成为土豪式海外投资者的代名词。 那么，中国人在澳大利亚买房真是这样吗?

　　买多少?1/8澳大利亚新房被国人买走，还有更多买卖隐藏在冰山下

　　澳大利亚对海外投资者买房是有限制的。有一个专门的委员会进行资格审查。而且只能买新房，不能买二手房。瑞士信贷银行发布的一份报告估计，相当于澳大利亚新造房屋中有1/8被中国人买走。中国人在悉尼购买了18%的新屋，在墨尔本购买了14%的新屋。这还不是全部。澳大利亚国内一直都在质问这个委员会审核不力，甚至开专门的听证会来质询。虽然中国投资者不能自己买二手房，不过他们可以通过在澳大利亚的亲戚、朋友来进行操作。一般推断这些冰山下的投资体量很大。

　　买什么?中档公寓和高端房产都买，学区房、高端别墅都吃香

　　房子主要有公寓和别墅两个类型。而中国买家为了争高端别墅竞相举牌的新闻时不时充斥着澳大利亚媒体版面。甚至一些当地人接受媒体采访时说，最怕在房屋拍卖会上遇到中国人。一位房地产中介说，“有报道说中国人买光了所有房子，而首次置业者被挤出了市场，但我们的客户买的都是价值数百万的高端房产。”澳大利亚媒体的报道也佐证这一点：在悉尼海港街区莫士文(Mosman)价值超过300万澳元(约合1610万人民币)的房产中，有三至四成被中国人买下。

　　悉尼这个海港区的许多高端房产都被中国人买下

　　适合中产阶级居住的普通公寓也是主力。专门做海外买房的行业网站jumai的统计数据是，澳大利亚最受中国人欢迎的是价格在55万至75万澳元(约合295万至403万人民币)之间的独立房或公寓。这个价格恰好也是该国的首次置业者们买房的心理价位。“学区房”也被热衷。悉尼房价监测机构的统计显示，2013年悉尼房价增长了14.5%，其中8个有好学校的地区房价涨幅超过30%。

　　为什么买?一半为移民居住，一半为投资

　　到底谁在买房?瑞士信贷集团(Credit Suisse)的一份研究报告揭秘：中国买家如今每年向澳洲楼市投入54亿澳元(约合290亿元人民币)。当中大约一半人是新移民，另一半则由投资客、发展商及临时居民构成。

　　所以，中国人确在买房投资，但算不上“炒”，主要是安全感需要

　　专注于亚洲投资研究的里昂证券专门做了一份针对中国人的研究报告《神奇的巨龙：中国投资和澳大利亚房地产》(The Magic Dragon: Chinese Investment and Oz Housing)，指出：“中国人来澳买房的一个主要原因就在于增加移民的选择，在一个自己喜欢的移民目的地国家拥有房产。”结果显示，中国最富有的7000万人中，近半想要移民，其中有1000万想要移民至澳大利亚。分析师总结称，在合意的目的国购置居所是很多资金流入悉尼和墨尔本房市的主要原因。这1000万户家庭并不是所有人都有资金最终能在澳洲或新西兰定居，但这代表了一种强大的趋势。而一旦想移民当然有买房需求。此外，买房也是许多中国有钱人全球配置资产的一部分。

　　至于炒房倒卖，倒是不多见。富豪买别墅不用说。对于买普通房子而言，澳大利亚提供的投资环境也很宽松，例如：澳大利亚提供租房给中下收入者的房东不错的政策性补贴，这种补贴对于海外投资者也一视同仁，很划算;海外投资者也能够贷款，并且澳大利亚的贷款利率低，金额比例也高。澳央行表示，低利率和放贷机构间的激烈竞争导致房产投资者所获贷款大增。房地产投资者目前占用了澳房屋贷款约40%的份额，而7月单月的份额更是达到创纪录的49%。所以在别处只能投资一套房，可能在这里就靠着贷款有两套。

　　不少相关报道提到，澳大利亚法治比较健全，在这里投资也容易有安全感。一些宣传主打“相比国内只有70年房屋使用权，澳洲房产能带给住户永久的安全感。”

那么，“中国大妈”到底有没有搅动澳大利亚楼市一池春水?

　　价格确在涨涨涨，中国人爽快购买也被认为有助涨作用

　　显见的结论是：看到中国买家们这么爽快，示范效应形成了，当地人很容易抬高楼价。所以中国买家是推高澳大利亚楼市价格的“幕后黑手”这样的话不绝于耳。专业人士提交给“外国投资审查委员会”的一份报告也指出，这个问题在高端住宅(标价过千万澳元)市场及内城区标价150至350万澳元之间的市场显得最为严重。中国人溢价20%至30%购买住宅，这产生了多米诺效应，使得其他卖主认为其物业能卖更高价格，这意味着本土买家难以匹敌。

　　不过，通过下图可以看到，澳大利亚的价格上涨是个多年来的大趋势，且在悉尼、墨尔本等城市涨幅最大。而在多年前开始，澳大利亚媒体已经在说年轻人买不起房屋住的问题。

　　公寓在澳大利亚主要城市的价格趋势(取中位数)

　　一直都在涨涨涨，是供需关系这个源头出了问题

　　一个房屋广告上被贴上了“亚洲人莫来”的传单

　　先从需求来说，澳大利亚当然没有“丈母娘刚需”，不过却在家庭结构上出现了变革。2005年，澳大利亚物业理事会聘请专业人士撰写的报告指出，现在的澳大利亚家庭平均人数是2.5人，出现了小家庭化，大屋不再是理想之家，以家庭为单位，对方便工作的内城区房屋的需求也激增。另一方面，二战结束后婴儿潮的这代人也陆续退休，而这些退休者中更多人想小家庭化，在城市居住。再加上澳大利亚比较积极的移民政策，对房屋的需求自然更大。

　　而从供应来说，更伤不起了。主要卡在了土地审批上。澳大利亚的土地审批是由地方议会来完成的。澳洲生产力委员会曾经进行过一项调查研究，结果显示64%的悉尼市民反对人口增长，特别担忧可能会导致更密集的公寓住房开发。民意之下，地方议会的审批非常慢，手续复杂，尤其是在悉尼。此外，澳大利亚政府的基建配套也被指有问题，投资力度不够也被指影响了房屋的建设。

　　这种情况下，引入海外投资者是个双赢策略

　　尽管有首套房补贴这种措施，澳大利亚35岁以下的年轻人买房率还是在下降。许多低收入人群更是连租房也有困难。在这样的情形下，澳大利亚政府其实是鼓励海外投资者来买房的。在2008年的时候，澳大利亚政府制定了《国家住房补贴计划(NRAS)》来增加租房市场上的供给。投资者十年内不能自住，需要把房子租给55岁以上的人等低收入群体。物业的租金十年都不能超过市面价格的80%。作为回报，每年房主都能享受到一笔不菲的补贴，并且免税，海外投资者也在列。

　　而因为海外投资者纷纷涌入，澳大利亚政府又在2010年出了限制性措施，海外投资者要通过一个委员会进行申请，且只能投资新房，不能投资二手房。显然是为了增加供给和提供建筑业的工作岗位。对于海外投资者来说，也得到了一个比较优惠、宽松的投资机会。

　　其实，为了引入海外资金，澳大利亚政府也在这两年启动了“重大投资移民政策”，门槛是500万澳元(约合2700万人民币)。虽然不能直接投资房地产，不过也可以把钱投到房地产投资基金去做。

　　“中国大妈”没能搅动春水，却带来一些启示：提升中低收入群体住房的一条路

　　澳大利亚政府非常重视首套房的购买者(多是35岁以下的年轻人)，所以会提供不错的补贴和贷款政策。由于这些人和海外投资者群体会发生房屋价格上的冲突，必须在政策上予以规制，设置投资资格审核制度(虽然这个制度在实际操作中有问题)。对于更为广泛的买不起房的较低收入群体，又如何帮助他们呢?通过租房补贴的方式。这个钱不发给租房者自己，而是补贴给房主本人，再由房主从房租里来优惠，这样也防止了租房者滥用补贴，并且有助于调动投资者的积极性，整体上也提高低收入群体居住水准。算得上是一个三赢的举措。

　　低收入群体的住房需求是个大问题

结语

　　没必要用中国炒房客走出国门“祸害”海外房地产市场这样的思维看待此事。实际上是各取所需：我有安全投资的需求，而你有引入投资的需要。