三个“坚定不移”推动楼市调控“精细化”

　　前天上午，温家宝总理视察北京朝阳区王四营保障性住房项目建设工地时说，我今天之所以到保障性住房工地来，就是因为中央十分重视保障性住房建设。中央提出要保持房地产价格基本稳定、促进房地产业健康发展的决心是坚定不移的；要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的；要特别关注困难群体和中低收入家庭，使他们住得起房子、租得起房子的决心也是坚定不移的。(5月2日新京报)

　　三个“坚定不移”彰显决策层推动调控楼市进入精细化层面、实现精确化调控的决心和信心，确实振奋人心！

　　让保障房的好制度变成真切的现实，需要更多细则跟进，需要公众参与其中。随着保障房建设的层层推进，将会跑赢商品房，不但可破解民生难题，也将对楼市调控起到削峰填谷之效。但保障房制度在实施中遇到种种尴尬，甚至在一些地方呈现一地鸡毛，屡遭公众诟病。诸如申请时的“零资产”、分配中的权力自肥、鸠占鹊巢；规划中的位置偏僻、远离中心被弃购；建设时频见“楼脆脆”、偷工减料，定价贵于商品房的怪象，折射出某些地方政府在保障房建设上的责任缺失，加之开发企业加入其中，在“双重标准”之下质量参差不齐，有些地方保障房成了一言难尽的“偏心房”。如何建立必要的问责机制，对计划落实的全程施以相应的刚性约束，以革除弊端，解决保障房建设中诸多“欠账”与难点，公众参与全程监督不可或缺。

　　商品房反暴利箭在弦上，必须立即有的放矢。将于5月1日起实施的《商品房销售明码标价规定》要求商品房销售明码标价，并不得随意涨价。该规定的出台，将在一定程度上加强房地产市场价格监管，着力解决商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈等问题，以维护房地产市场的正常价格秩序。为应对可能有开发商通过提高申报价格的方式来规避这一规定，发改委将依据《制止牟取暴利的暂行规定》，启动商品住房领域的反暴利。以环环相扣的配套制度来防范和查处价格欺诈，切实维护消费者合法权益，房价调控的组合拳的效果确可期。

　　在公布商品房成本问题上，一直争议颇多，阻力很大。 在缺乏强制规范的前提之下，公布商品房成本一直悬于半空。 房地产反暴利必须从公布成本始。在一些地方政府眼里，当下房地产领域根本不存在“暴利”，只有控制少涨，无法应对不涨，降价只是民众的奢望。鉴此，公布房价成本不能指望某个地方的一枝独秀或是开发商的良心发现，应以强制性公开作为反暴利细则的前置条件，使之规范化与常态化。相关细则应明确规定房地产开发企业必须向监管部门申报具体的商品房价格构成，并通过一定方式向公众公布，接受社会监督；明确由审计部门或委托超脱的第三方机制介入核定与审计房价，通过个案解剖来撇清房价泡沫，公布真实合理的成本。政府可根据审计结果向公众发出楼市价格趋势的提醒，消除房地产市场信息的不对称，不透明，督促开发商公平竞争。严格违规者的法律责任。在核定和审计中发现违规高价销售商品房、被认定为价格垄断的，由价格主管部门依据“反垄断法”进行处罚。与此同时，根据成本构成情况和利润率对开发商实施具体的调控干预和后续监管。在对商品房成本构成不正常、违规虚增成本等价格欺诈违规行为处罚的同时，对成本畸高，隐藏猫腻和权钱交易等线索，及时移交监督部门，将官商勾结，与民争利，坐地分肥的腐败行为打出原形。

　　还要启动制度，使地方政府摆脱土地财政，走出重增速和唯GDP的“发展陷阱”。应遏制卖地冲动，杜绝违规销售和炒卖行为，对囤地炒地、私改规划、配建保障性房和承担公益性设施建设不力等违规行为，一律没收土地。而土地招拍挂制度也亟需改革，以控制非理性土地竞价，综合评定竞标开发商的资质、资金能力、开发建设规划、以往的征信记录和守法情况，特别是配建保障房以及承担公益性设施建设等内容，来确定最终竞得者。更关键的是在机制上强化土地新政执行力和考核问责力度的同时，寻求“土地财政”利益羁绊的突围路径，用铁的手腕将土地拍卖、商品房预售、房价成本“商业秘密”等环节中的潜规则打出原形，进而破解房地产行业制度建设中信息不对称、某些地方政府被绑定等深层次矛盾。果如是，房地产行业回归理性指日可待。